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地铁开发潮的资金困境

时间:2022-04-21 来源网站:连云港化工机械网

地铁开发潮的资金困境

地铁开发潮的资金困境2012-09-25 国家发改委批复的新一轮万亿基础设施建设,拟引入民间资本合作开发沿线房地产,为国内的房地产和物业开发提供了一个新的投资机会国家发改委批复的新一轮万亿基础设施建设,拟引入民间资本合作开发沿线房地产,为国内的房地产和物业开发提供了一个新的投资机会,国内除了香港,地铁运营均处于亏损状态。

国家发改委批复的新一轮万亿基础设施建设,拟引入民间资本合作开发沿线房地产,为国内的房地产和物业开发提供了一个新的投资机会。

地铁开发潮的资金困境

9月初,国家发改委集中批复轨道交通项目,涉及18个城市、8000多亿元总投资。此次共有5个新的城市将首次拥有轨道交通,分别是厦门、石家庄、太原、兰州和常州,加上原有的28个城市,中国已有33个城市和轨交结缘。

根据规划,广州新一轮批复的7条地铁的总里程超过了过去20年建成里程的总和。未来5年广州在轨道交通项目上的投资额将超过千亿。

据测算,深圳地铁7号线和11号线轨道交通总共需求投资资金588亿,而加上另外三条即将开建的轨道交通,总投资将达到1000亿。

据本报记者统计,此轮国家发改委批复的轨道交通投资所需的8000亿中,仅有不到40%的资本金,其余需各地自行筹集。

但今年以来,地方财政中土地收入大幅下滑捉襟见肘,上海易居房地产研究院最新报告显示,今年前8月,10个典型城市土地出让金收入为1649亿元,同比下降52%。

与此同时,"债台高筑的地方政府的融资平台,不一定能从银行贷到款。"北京交通大学经济管理学院教授赵坚表示。

各地遂将目光投向地铁沿线的土地。广州市有关官员称,将采取"市财政支持,市、区县共建"的模式,搞沿线物业开发,以使相关收益尽可能用于轨交建设。

深圳地铁7号线、11号线轨道交通获批报告也显示,资金来源为

"轨道交通上盖以及沿线土地开发,在土地收益不能满足时由财政资金投入"。在开发地铁前,开发地铁周围的地产,并运营地铁沿线相关物业,以此获取的收入弥补地铁的亏损。

中部城市长沙规划了12条地铁线。9月6日,长沙市住建委主任、长沙市轨道交通集团公司党委书记陈鲁青透露,由长沙轨道交通集团公司整体规划实施地铁物业,统筹利用和经营好各类地铁资源,所有地铁物业出让和运营收入均用于专项地铁建设。

地铁沿线土地开发之忧

上述城市采取的模式,均是拟借鉴"地铁+物业"联营的香港模式,各地对此也不讳言。

但在赵坚看来,"地铁+物业"联营的香港模式,在内地有一定挑战。

首先,多头管理制约这种一体化开发。在内地,地铁规划由建设部门管,地铁用地以及沿线用地归属国土部门管理,而地铁运营由交通运输部门管理。各部门之前协调很困难。

另外,国内的土地公开出让制度,阻碍了地铁投资主体以相对低廉的价格,获取地铁上盖物业及周边土地。

对于开发商而言,地铁沿线的土地意味着未来的升值潜力。万科的区域纵深及城市圈策略,便非常重视轨道交通的布局。但万科总裁郁亮告诉记者,万科拿地主要看当地的人口、基础设施、就业与产业是否达到一定水平,最后以回报率来倒推决定是否投资。

接受本报记者采访的开发商人士均认为,轨道交通建设对于投资来说是个机会,但同时,也需要满足其他的条件,还要看具体地块。

中国指数研究院副院长陈晟认为,地铁对周边经济的带动、尤其是对周边房地产的带动,其最佳的辐射范围是在地铁站口半径一公里以内的区域。这以外的辐射作用则急剧缩小。

陈晟指出,地铁确实能带来一定的人流量,但对人流量要加以区分,对于商业地产来说,最有意义的是目的人流量,他们来这里就是为了购物,目的很明确,而休闲人流量则次之,最没有意义的是过路人流量。所以地铁是否能带动某个区域的商业地产,最重要的还是要看这个区域自身的商业状况。

北京一大型地产商内部人士直言,按照目前的地铁运营模式,开发商难以在地铁建成前进入一级开发,除非达成类似京投和银泰那样的合作。这需要地铁运营模式的创新。

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